부동산PF 결국 터지나? 청담동 호텔도 PF 실패, 국내 증권사 부동산PF 성과급파티 제도개선 시급

부동산PF시장 시한폭탄 돌아간다

 

청담동 호텔땅도 퇴짜맞았다, 지방은 생지옥…PF 시한폭탄 째깍째깍[부동산360]

 

부동산PF 시장이 여전히 뜨거운감자다.

서울과 수도권 상급지에서 높은 경쟁률로 분양이 완판되고 있지만 주거용 아파트가 아닌 생활형 숙박시설이나 오피스텔 지식산업센터 등은 여전히 뜨거운 감자가 되고 있다.

주거형단지도 지방은 죽을 맛이다.

 

 

1. PF가 무엇인가?

PF는 Project Financing에 약자로, 작년부터 이슈가 됐던 이름이다.

현업자들이 아니고서야 처음 듣는 사람들이 많을것이다.

쉽게 이야기하자면 보통은 신용이나 부동산담보를 가지고 돈을 빌리지만 PF는 Project를 담보로 돈을 빌리는 것이다.

선분양이 가능한 대한민국에서는 부동산PF로 인해 2010~2021년까지 증권사, 시행사들이 떼돈을 버는 경우가 종종있었다.

당시 보험사에 근무했던 나는 증권사에서 연간 3,4억씩 인센티브를 받는 주변 지인들을 보며 배를 많이 아파했던 생각이 난다.

 

 

 

2. PF대출은 왜 죽을맛일까?

1년 전 레고랜드발 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 위기 발생 이후 최악 국면은 지났지만, 비슷한 악몽이 반복될 수 있단 전망이 나온다. 최근 서울 강남 노른자위 사업장마저 브릿지론 만기 연장에 실패하며 시장에는 이런 우려가 확산하고 있다.

고급주거단지 사업장마저 금융 조달뿐만 아니라 분양성도 악화하고 있다. 신도시의 수익형 부동산 미분양 물량이 계속 늘고 있으며 지방 건설업체들은 살아남기 힘든 생지옥이린 비명이 나온다.

 

 

• 브릿지론이란?

부동산 브릿지론은 부동산 거래를 위해 사용되는 일시적인 대출입니다. 이는 현재 소유하고 있는 부동산을 판매하고 새로운 부동산를 구매하는 과정에서 발생하는 자금 부족 문제를 해결하기 위해 사용된다.

예를 들어, 누군가가 새로운 집을 구매하려고 하지만 현재 집을 아직 팔지 않은 경우, 부동산 브릿지론을 활용하여 현재 집을 팔 때까지의 기간 동안 자금을 확보할 수 있다. 이후에는 현재 집의 매매가격으로 새로운 집을 구매하고, 브릿지론을 상환한다.

부동산 브릿지론은 일반적으로 높은 이자율을 가질 수 있으며, 대출금액은 현재 소유하고 있는 부동산의 가치와 판매 예정 가격, 그리고 새로운 부동산의 가격 등을 고려하여 결정된다. 브릿지론은 일반적으로 상대적으로 짧은 기간 동안 사용되며, 일정한 수입이나 자금 유입이 예상되는 상황에서 더욱 효과적이다.

또한, 부동산 브릿지론을 사용하기 전에는 신중한 검토와 자문을 받는 것이 중요합니다. 이는 각 개인의 금융 상황과 목적에 따라 다를 수 있기 때문이다.

 

 

3. 부동산PF 대출 현황

출처 : 금융위원회

2022년 말 이후 시장에 부동산PF 자금은 말라버렸다.

우스갯소리로 여의도 증권가에 23년 부동산PF 딜이 상반기 중에 몇개나 됐냐고 하면 단 1개만 했다는 말이 나올정도다.

매달 딜 갯수만 해도 수십개를 찍어내던 여의도 증권가 부동산PF팀인데 시장 유동성이 말라버리니 증권사 PF 팀들은 공중분해되고있다.

 

자료에서 보듯이 금융권PF 대출잔액은 분기 기준으로 큰 변동이  없는 상황이며 연체율은 계속해서 늘고 있는 상황이다.

 

 

 

마무리. 부동산PF 임직원 제도개선 필요

9대 증권사, 부동산PF '성과급 잔치'…4년간 8천510억원 지급 | 연합뉴스

9대 증권사 부동산PF 팀은 4년간 수천억원의 성과급 파티를 열었지만 현재 시장에서 부실자산에 대한 관리는 다른 직원들이 하고 있는 상황이다.

딜을 유통만 시켜놓고 퇴사를 한 사람들이 대부분이기 때문이다.

 

굉장히 특이한 상황이다.

해외에 수십, 수백억 연봉을 받는 글로벌운용사 매니저들은 성과급을 항상 이연시킨다.

이연을 하던 성과급을 중도 퇴사하면 몰수 하는 제도를 갖고 있다.

그러니 매니저들은 초반에 성과를 잘 내더라도 그 성과급을 꾸준히 받기 위해서는 사명감을 갖고 계속해서 펀드운용을 잘해나가야한다.

 

대한민국과는 많이 다른제도이다.

 

증권사, 자산운용사, 은행 같은 금융권에서 근무하는 직원들은 사명감이 필요하다.

일반인들은 평생을 만져볼 수 없는 수십 수백 수천억원 많게는 수조원 단위의 돈을 굴리는 사람들의 자금은 분명 한,두명의 주머니에서 나온 돈이 아니다.

 

수백 수천 수만명의 자금이 모인 돈을 사명감 없이 일시수수료만 받고 나몰라라 하는 것은 문제가 있다고 생각한다.

선진국과 다르게 개인에게는 공매도를 금지하는 주식시장과 비슷하게 국내 IB나 부동산PF 시장에서 일하는 직원들에게도 책임을 질 수 있는 제도 개선이 시급해 보인다.